85만호 주택공급 : 공공주도 3080+, 25번째 부동산 대책(2/4)

2020.02.04일자로 발표된 정부의 25번째 부동산 대책인 '공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'

빚 좋은 개살구다, 그래서 도대체 결론이 뭐라는 것인가 말이 많습니다.

정부의 부동산 대책도 벌써 25번째에 다다르는 만큼, 갈수록 기대가 작아져가는 것 같습니다.

그래도 계속해서 바뀌는 정책에 대해 모르고 있을 수는 없는 노릇이니... 무엇이 바뀌는 것인지 한번 정책 원문을 살펴보고 분석해 보았습니다.

 

주요 내용

1. 재개발, 재건축
2. 도심공공주택
3. 기타 주택공급방안(도시 재생사업 등)
4. 추첨제 확대, 투기방지 대책

 

재개발, 재건축(공공 직접시행 정비사업)

- 공공 직접시행 정비사업을 통해 주택 13.6만호 공급

"공공 직접시행 정비사업"이란?
주민 동의를 거쳐 LH․SH공사 등이 재개발․재건축을 직접 시행하고,
사업․분양계획 등을 주도하여 신속히 사업을 추진하는 제도

조합원의 과반수 동의에 따라 '조합 대신 재개발, 재건축을 LH,SH(공기업)이 주도해서 할 수 있게 하겠다'라는 겁니다.

- 관리처분인가 절차 생략, 통합심의

- 용적률 120%상향, 재건축 조합원 2년거주 의무 미적용, 재건축 초과이익 부담금 미부과

- 조합원에게는 기존 정비계획 대비 추가수익 보장, 현물선납 후 정산방식 등 분담금 증가 리스크 제거 혜택 부여

 

도심공공주택사업

- 노후 슬럼화 되거나 비효율적 부지이용 되고 있는 역세권 및 준공업지, 저층주거지 등을 정비하여 30.6만호 공급

- 역세권은 용적률 700% 상향, 준공업지역은 청년기숙사 및 주거단지 개발, 낙후된 저층 주거지는 생활 인프라 확충

- 토지주 민간기업 지자체 등이 입지를 발굴하여 조성을 제안하면 국도부 검토를 거쳐 신속히 개발사업 추진

 

기타 주택공급방안

- 도시재생 사업방식을 개선하여 신규주택 3만호 공급

- 전국 공공택지 신규지정 26.3만호(구체적인 입지 및 물량 별도 발표)

- 단기 주택확충 10.1만호(70~80%이상은 아파트 분양주택으로 공급, 서울 수도권 등은 시세 대비 저렴하게 공공분양)

 

일반공급 및 추첨제 확대

- 공공분양의 일반공급분 비중 상향 15%→50%

- 85㎡ 이하  가점제100%→가점제70%, 추첨제30%

* 공급대책 분양분만 적용

투기방지 대책

- 우선공급권은 1세대 1주택 원칙, 소유권이전등기시까지 전매제한(분양권 매매 불가능)

- 사업예정 지역은 토지거래허가구역으로 지정하여 실거주 목적이 아닌 부동산 매입 제한

​- 대책발표 이후 사업구역 내 기존 부동산을 신규 매입하거나 체결한 사람은 우선공급권 미부여

- 대책 발표일 이후 사업구역 내 신규 매입한 주택은 현금청산

 

-> 2/4 이후 부동산을 매입하였는데 향후 그 지역이 공공재개발 되면 현금 청산된다는 말입니다.

    (*공공재개발은 조합원 2/3이상이 동의하지 않으면 이루어지지 않습니다. 민간재개발은 상관 없습니다.)

    역세권, 준공업지역 등 새로 입법 되는 사업지 역시 공공개발로 이루어진다면 현금 청산이구요.

     

강력한 규제로 기대감에 의한 투자 진입을 원천 차단하겠다는 것인데.... '공공' 자만 들어가면 현금 청산이니....

주택 사업, 재개발이 공공으로 이루어 질 것 같은 곳은 거래량이 씨가 마를 것 같습니다.

 

총 정리 및 결론

정리하자면, 추가 수익 보장 해줄게, 절차 간소화 해서 빨리빨리 하게 해줄게~ 하면서 공공 주도로 사업해서 주택을 공급하겠다는 것인데....

 

1. 전부다 이렇게 하겠다는 "계획"만 있고, 지역, 공급방안, 물량 등은 추후 발표하겠다고 하고....
구체적으로 어느 지역을 어떻게 확보하겠다는 "방안"은 없습니다.

그리고 그 계획 마저도, "주택 공급" 물량이 아닌, "공급부지 확보" 물량입니다.
2025년까지 부지를 확보하겠다는 것입니다. 만약 그때까지 부지가 확보되고 공언한대로 "신속하게" 5년내 착공을 진행한다고 해도, 최소 5~10년이 지난 후에야 실제 공급이 이루어 질 수 있다는 것입니다.

 

2. 그리고 아직 발표가 나지 않았지만, 개발 하겠다고 하는 곳이 노후 및 슬럼화 되거나 준공업지 등이라는데..
입지적으로 재개발 사업성이 떨어지는 곳들을 중심으로 이루어 질 가능성이 높습니다.
과연 얼마나 시장에 실효성이 있을지? 의구심이 듭니다.

 

3. 사업 구역 내 부동산 매매 시 현금 청산이라는데...
아직 사업 구역은 구체적으로 발표도 되지 않았죠. 섣불리 매매를 했다가 괜히 해당 구역이 공공재개발이나 공공사업 대상지가 되지 않을지 벌벌 떨어야 하는 상황입니다.
각종 규제로 협박해서 4월 대선 전까지 오도가도 못하게 거래를 동결 시키려는 의도로 보입니다. 

 

이번 대책 중 일반공급 비중과 추첨제 확대는 긍적적인 기회로 보입니다만,

85만호를 공급한다고 공언했는데 과연 얼마나 실제 공급으로 이루어 질 수 있을지...

당장 실효성이 크지 않은 숫자놀음, 공수표일 가능성이 클 것으로 예상 됩니다.