글에 들어가기 앞서 : 이 글은 예비 신혼부부 실수요자 부린이의 첫 임장 후기글로, 본 후기의 모든 내용은 글쓴이의 주관적 생각과 판단임을 밝힙니다. 직접 가서 보고 돌아다니며 느낀 주관적 느낌이므로, 어떠한 고의적인 의도나 악의도 없음을 미리 밝힙니다.
부동산 임장01_행당대림 아파트
드디어 티스토리 카테고리중 '임장' 카테고리의 첫 글을 쓰게 되었습니다. 그동안 다른 소소한 재테크나 주식 관련은 꾸준히 공부하며 실천해온 반면, 부동산은 아직 저에게 미지의 세계였습니다. 말 그대로 '부린이'인 것이지요.
물론 그렇다고 주식이나 다른 재테크가 고수라는 것은 아니지만....
상대적으로 부동산은 너무 거대하고 접근하기 어려운 자산이었습니다. 일단 금액 단위가 크다보니 시드가...(ㅠㅠ)
하지만 아무래도 화폐 가치가 계속 떨어지는 만큼, 비교적 레버리지를 '영끌'해서 투자해도 실물자산이기 때문에 방어를 할 수 있는 부동산이 없다는 것은... 자산 포트폴리오에 있어 크나큰 단점이었습니다.
+어쨌든 실거주 1채라는 정서적 만족감...........
예비 신혼부부의 입장에서 부동산 공부, 부동산 임장은 더 이상 미뤄서는 안되는 당장 눈 앞에 닥친 '현실'이었습니다.
그래서 더 이상 미루지 말자! 해서 어제 무려 크리스마스이브에 첫 임장 데이트를 다녀왔고....
다녀온 후기 겸 글을 작성해봅니다.
제가 임장 대상지를 정할때 중요하게 생각하는 지표는 아래 3가지 입니다.
1. 직주거리(근처에 대중교통 수단이 있는지, 짝꿍 지하철로 1~2번내로 갈 수 있어야함, 최대 1시간 반 이내)
2. 대단지일것(나홀로 아파트X, 보통 대단지라함은 1000세대 이상을 의미, 아무리 못해도 500세대 이상)
3. 학군(근처에 초중고, 특히 초등학교가 있으면 좋음)
부린이의 첫 임장 대상지는 성동구 행당동에 있는 '행당대림 아파트' 입니다.
사전분석(직주거리/학군/상권)
행당대림은 약 20년된 아파트로, 3000세대의 대단지 아파트입니다.
용적률은 254%, 건폐율은 22%로 건폐율이 낮은 편은 아니네요.
지도어플로만 봤을때 단지내에 어린이집이 상당히 많아서 의아했는데,
모두 가정형 어린이집이더라구요... 인증도 있고 미인증도 있고..
가장 가까운 국공립 어린이집은 도보 4분 거리의 '구립 행당어린이집' 입니다.
유치원은 사립이긴 하지만 도보 2분거리에 '에덴 유치원'이 있습니다.
그밖에 여러 사립 유치원들 & 공립 두개...
학군은 단지 내에 '행현초등학교'를 끼고 있는 초품아 아파트이고, 근처에 '금북초등학교'가 하나 더 있습니다.
동별로 배정 초등학교가 다른가봅니다.(이것도 시세에 영향이 있을듯..)
그리고 근처에 '무학중학교', '무학여자고등학교'가 있습니다.
공학은 '한대부고'도 있구요. 학군은 초,중,고 가 다 있어서 상당히 괜찮은 편 같습니다.
그리고 가장 중요한 직주거리......
우선 바로 앞에 5호선 행당역이 있습니다.
그리고 위쪽으로 더 올라가면 2호선 5호선 왕십리역, 신분당선이 지나다닙니다.
보시다시피 행당역 1번출구가 바로 아파트 입구에 있어서, 초역세권으로 교통편은 굉장히 좋습니다.
제 직장기준 행당역 5호선을 타고 동대문역사문화공원역에서 갈아타면, Door to Door 40분 밖에 안걸리는 매우 쾌적한 직주거리입니다. 물론 카카오맵 기준 행당대림 아파트를 출발지로 잡으면 자동으로 115동으로 선택되어서 115동 기준이고, 워낙 대단지인 만큼 뒷동인 경우 더 걸리고 앞동이면 덜 걸리고 조금 차이는 있겠습니다.
짝궁 기준 행당역 5호선에서 공덕역 공항철도로 갈아타고 출퇴근 할 수 있어 마지노선인 1시간 30분을 지킬 수 있습니다.
상권의 경우도 행당역을 사이에 두고 맞은편에 대단지인 행당한진타운이 있어
상가 등 잘 정비되어 있습니다. 롯데마트가 눈에 띄네요.
그리고 조금만 더 올라가면 왕십리역쪽에 이마트, 엔터식스도 있죠. 상권도 상당히 좋습니다.
실제 임장
자 그러면 드디어 실전입니다!
우선, 건너편에서 바라본 행당대림 아파트의 전체적인 입구쪽 모습입니다.
한 눈에 보기에도 경사가............ 엄청 높은 것을 알 수 있습니다.
이제부터 저곳을 열심히 올라가볼 예정입니다.
입구쪽 동별 안내입니다.
쭉 직진하면 113~119동, 123~128동, 133·135동, 117~118동이고
왼쪽으로가면 101~112동, 114·106동
오른쪽으로가면 120~122동, 129~134동이 나옵니다.
바로 왼쪽 눈앞에 보이는 113동..
왼쪽으로 가는 차도와 인도가 보입니다. 이쪽길로가면 101동~112동 등이 나올 것입니다.
하지만 일단 직진하기로 합니다.
쭉 쭉 올라가는길....아직까진 경사가 그렇게 높지 않아 갈만 합니다.
올라가다가 왼쪽편에 지하주차장으로 가는 길이 있습니다.
오른편에 127~133동으로 가는 표지판이 보입니다. 살짝 오른쪽으로 틀어봅니다.
127동이 나옵니다. 아직 초입이니 둘러보며 그대로 쭉쭉 들어가봤습니다.
이런 돌로된 계단이 곳곳에 있었는데, 대단지 특성 상 빙 돌아가지 않기 위한 샛길로 보입니다. 내려가니 휴게공간인 정자가 보이네요.
127동 출입구, 그리고 133동. 옆에 붙어있습니다.
역시 지하주차장이 눈에 띕니다. 지상주차장만으로는 주차공간이 부족하기 때문에... 지하주차장은 중요하죠
리모델링사업을 기원하는 건설사의 현수막들이 붙어있습니다.
혹시 만에하나 리모델링이 된다면 호재겠지요....?
길가다 전체 안내도를 발견했습니다. 그런데 동별로 다른색으로 표시되어 있더라구요.
그냥 컬러풀하게 보이려고 저렇게 해놨을리는 없고........ 무슨 의미일까? 매우 궁금했습니다.
우선, 붉은색으로 표시된 101~104동은 임대세대 동입니다.
보니까 세로로 된 동은 파랑으로 되어있고.... 심지어 색칠이 반반된 동도 있더라구요?(117동, 134동)
그래서 '아 이건 뭔가 색깔별로 의미가 있다.'라는 생각이 들어서 안내도를 사진 찍어 직접 해당 동에 가보며 하나하나 비교해보기로 하였습니다.
우선 105동입니다. 계속 둘러보다가 유독 눈에 띄었던 이유가, 복도식이더라구요.
'어...? 어떤 동은 복도식이 아니었는데..?'
두 건물이 붙어서 이어진 구조입니다.
복도식이지만 창문이 다 설치되어 있어 좋아보였습니다.
나중에 다른 동도 돌아보며 확인해보니, 안내도상에 파란색으로 표시된 세로로된 동은 다 복도식이었습니다.
(즉 105동, 107동, 111동, 114동, 122동, 135동, 133동)
그리고 네이버 부동산을 통해 크로스체크 한 결과, 파란색 동은 다 83평형(25평대)였습니다.
그리고 초록색으로 표시된 동(109동, 119동, 120동)은 84평형이었습니다.
그리고 발견한 134동.
여기는 안내도상에서 노랑 하늘 반반 되어 있어서 상당히 의아했던 곳....
그런데 자세히 보니, 반쪽씩 외관 구조가 조금 달라 보입니다.
안내도와는 거꾸로된 방향이니, 왼쪽이 하늘색 오른쪽이 노란색입니다.
딱 봐도 노란색 부분은 외관이 뭔가 들어간 곳도 보이고 나온 곳도 보이고 왼쪽 하늘색보다 내부 구조가 더 좁아 보입니다.
반면 하늘색 부분은 외관이 평평한게 내부 구조가 더 넓으리란 것을 짐작할 수 있었습니다.
그래서, 다른 하늘색 동과 노란색 동을 모두 직접 가서 확인해보고
네이버 부동산에서도 크로스체크 해 본 결과, 아래와 같은 결론을 내릴 수 있었습니다.
하늘색 동은 137평형(41평대)로 대형 평수이다.
(117동의 반, 122동, 123동, 124동, 125동, 126동, 127동, 128동, 129동, 130동 131동, 132동, 134동의 반)
노란색 동은 104평형(31평대)로 중형 평수이다.
(106동, 108동, 110동, 112동, 113동, 115동, 116동, 117동의 반, 118동, 121동, 134동의 반)
121동은 안내도 상 약간 두개로 조각난 듯 그려져 있는데,
실제로 가보니 이렇게 아파트가 깎여진 모양새로, 가구수가 적어 보였습니다.
지하 주차장도 한번 들어가 봤습니다.
겉보기에는 주차장이 넓고 잘 되어 있는 것 같긴 한데.... 저렇게 차 한 대 당 벽으로 되어있으면 차를 많이 못댈 것 같긴 합니다...
118,119동 방향쪽으로 가보았습니다.
118, 119, 120동은 위치가 가장 끝 쪽에 있는 동입니다.
그나마 무난한 119동...
그런데 118동으로 가려면, 이렇게 계단을 한번 더 올라가야 합니다.
'아니 여기서 또 올라가라고....?'
올라 왔더니 느껴지는 단차와 함께 보이는 119동.....
상당히 높습니다.
보이십니까? 이 경사..................OMG
118, 119, 120동 모두 끝자락에 있지만
이미 많이 올라왔는데 한번 더 올라가서 들어가야한다는 점에서 118동이 가장 접근성이 아쉬웠습니다.
옆에 풍림아이원이 보입니다.
117동 입니다.
상대적으로 118동보다는 나아보이지만, 역시 경사로로 빙 돌아서 들어와야 한다는 점이 아쉽습니다.
경사로를 타고 내려왔습니다. 편안함이 느껴집니다.
123, 124동이 보입니다.
그리고 쭉 내려오는데.... 뭔가 다른 색상의 아파트가 보였습니다.
'어, 다른 아파트인가...?'
전체 안내도에서 붉은색으로 표기 되어 있었던 임대 세대 였습니다.
조금 충격을 받았습니다.... 실제 아파트 외관도 아예 다른 색으로 구분해 놓다니........
다른 동에선 거의 발견하지 못했던 태양광 패널이 대부분 설치되어 있었습니다...............
주차장 내부도 구조가 조금 다르게 되어있어요..
다시 밑으로 쭉쭉 내려가 봅니다.
109동이 나왔습니다. 안내도에서 초록색으로 표시된 동이죠.
즉, 84평형 입니다. 이제 아파트 외관만 보고서도 평형을 알 수 있게 되었습니다.
아는 만큼 보인다!
119동 근처에 테니스장처럼 보이는 체육시설이 있었습니다.
111동과 112동 사이에는 롤러스케이트장이 있었구요. 부모님들이 아이들을 데리고 나와 모여서 이야기를 나누는 모습이 보였습니다. 아파트 단지 내 휴게체육 편의시설은 잘 되어있는 것 같아요.
108동 옆에는 밑으로 가는 통로 같은 것이 있었습니다.
벽 난간에서 내려다보니 아파트 단지 밖이 보이네요. 이 통로를 내려가면 외부로 나가는 길인가 봅니다.
계단을 내려가다보니 주차장으로 통하는 문이 있었습니다. 108동은 주차하고 이쪽 통로로 올라오면 되겠군요.
실제로 계단을 내려가보니 많이 가팔랐습니다. 내려가는 건 괜찮은데 올라오는건 조금 숨차겠다 싶은...?
근데 또 막상 다 내려가보니 괜찮은 것 같기도 하고....
언덕길을 피하고 싶으면 계단 통로를 이용하는 것도 나쁘지 않아보입니다.
계단을 따라 통로로 나오니 아파트 외부로 나갈 수 있었습니다.
행당대림 아파트 임장은 여기까지! 아래 전반적으로 요약 정리하며 첫 임장 후기글을 마치도록 하겠습니다.
임장 요약
1. 5호선 행당역 초역세권, 근처 2호선 왕십리역, 신분당선이 지나감. 교통은 매우 좋은 편
2. 근처에 나름 유치원, 아파트 단지 내 초등학교, 그리고 무학중 무학여고가 있어 학군도 좋은 편
3. 3천세대의 대단지, 그리고 맞은편에도 대단지 아파트가 있어 상가 상권이 좋고 왕십리역 이마트, 엔터식스 존재
4. (겉보기에는) 주차공간, 조경 및 체육휴게시설도 나름 괜찮아 보임
1. 105동, 107동, 111동, 114동, 122동, 135동, 133동은 25평대 복도식
2. 117동의 반, 122동, 123동, 124동, 125동, 126동, 127동, 128동, 129동, 130동 131동, 132동, 134동의 반은
41평대 대형 평수
3. 106동, 108동, 110동, 112동, 113동, 115동, 116동, 117동의 반, 118동, 121동, 134동의 반은
31평대 중형 평수
4. 118동, 119동은 가장 높이 경사를 돌아 올라가야 해서 접근성이 아쉬움
-> 즉, 4인가족 기준 주목해야 할 곳은 31평대 중형 평수이면서 가운데쪽에 위치한 106동, 116동, 115동, 113동 위주
부린이의 첫 임장이었는데 매우 만족스러웠습니다.
아무리 인터넷에서 이렇다, 저렇다 100번을 읽는 것 보다 한 번 직접 가서 보는 것이 최고더군요.
혹시 아직 임장을 망설이시는, 부동산 초보이신분들이 있다면 제 글을 참고로 한번 직접 임장을 가보시길 추천드립니다 :)
저는 앞으로도 지속해서 임장을 다니고, 부동산 공부를 하며 이 카테고리를 채워나갈 예정입니다.
읽어주셔서 감사합니다!
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